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关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知
来源:北京市国土资源和房屋管理局网站   日期:2003-12-26

本文地址:http://album.o068.com/content/11/0218/12/1993072_94021906.shtml
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京国土房管物〔2003〕127号

 


各区县国土房管局,各物业管理委员会、各物业管理企业:

《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》[京房地物字(1999)第187号]自颁布以来,在规范物业管理企业服务行为,维护产权人和物业管理企业双方的合法权益,促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展,该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神,实践“三个代表”重要思想,促进我市物业管理服务水平的提高,为人民群众创造良好的居住环境,在充分征求社会各界意见的基础上,我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》作了修改,并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》(以下简称“标准”),自2003年5月1日起正式执行,原《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》同时废止。

现将该标准印发给你们,请认真贯彻实施。

附件:北京市居住小区物业管理服务标准

二○○三年二月二十一日

北京市居住小区物业管理服务标准


  表一、普通商品房居住小区管理服务标准

 

项目

     

           工 作 内 容 及 要 求

(一)综 合管 理

 

 

小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理.

(1)负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;

2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;

3)白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;

4)协助组建业主委员会并配合其运作;

5)管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;

6)与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
(8)全体员工统一着装,持证上岗;

9)每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。

(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、暖气等设备。”)

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:
1)楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;

道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;
(3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井,相关设施无破损;

4)负责小区智能化设施的日常运行维护;

5)定期清洗外墙。

(三)绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地。

    按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

(四)保洁

小区规划红线以内,业主户门以外。

    维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:

(1)有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;

(2)设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;

4)对楼梯间、门厅,电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;

5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

(五)保安

小区规划红线以内,业主户门以外。

 公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:
1)相对封闭:做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施;

2)维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理;

3)看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等;

4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;

5)发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。

(六)

存车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管

1)有健全的机动车存车管理制度和管理方案;

2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,菲律宾申博娱乐网址开户手机app:出门凭证放行;

3)保证停车有序,24小时设专人看管;

4)长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等。

(七)
消防
管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制;

2)消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

3)定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。

(八)

高压

供水

养护、运行、维修

1)保证居民正常生活用水;

2)对水箱定期清洗消毒,确保水质合格;

3)维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

(九)电梯

养护、运行、维护

1)主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班室,并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的,均须开启载客;

2)凡有备梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

3)主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工;

维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

(十)装修管理服务

房屋装饰装修管理

(1)       有健全的装修管理服务制度;

(2)       查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;

(3)       装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;

(4)       业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;

及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。

 

  表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准

 

  

(一)
综 合
管 理

 

 

小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理

(1)       负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;

(2)       每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;

(3)       白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;

(4)       协助组建业主委员会并配合其运作;

(5)       管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;

6)  与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

7)  全体员工统一着装,持证上岗;

8)  每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见户数不低于总户数80%。

(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、供暖等设备。

(1)       楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

(2)       保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;

(3)       确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井,相关设施无破损。

(三)
绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地。

      按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

(四)
保洁

小区规划红线以内,业主户门以外。

    维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:

(1)       设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

(2)       每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内基本无废弃杂物;

(3)       按规定进行消毒、灭鼠等活动;

(4)       在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

(五)
保安

小区规划红线以内,业主户门以外。

维护服务范围内的业主公共生活秩序,包括:

(1)       相对封闭:做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施;

(2)       维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理;

(3)       发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。

(六)

存车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管

(1)       有健全的机动车存车管理制度和管理方案;

(2)       对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;

(3)       保证停车有序,24小时设专人看管;

4)  长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等。

(七)
消防
管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

(1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制;

(2)消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

(3)定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。

(八)

高压

供水

养护、运行、维修

1)保证居民正常生活用水;

2)对水箱定期清洗消毒,确保水质合格;

3)维修服务执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

(九)
电梯

养护、运行、维护

(1)       主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班,公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的,均须开启载客;

(2)       凡有备梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

(3)       主梯维修时,用备用梯运行;无备梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工。

(4)       维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

(十)
装修
管理

 房屋装饰装修管理

(5)       有健全的装修管理服务制度;

(6)       查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;

(7)       装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;

(8)       业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;

(9)       及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。

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